Kupnja nekretnine u Hrvatskoj gotovo uvijek povlači poreznu obvezu, ali ključ je u jednoj stvari: plaćate li porez na promet nekretnina (3%) ili se kupnja odvija u režimu PDV-a (pa se 3% ne plaća). U ovom vodiču (Nest24) dobivaš jasnu sliku što se plaća, kada, tko prijavljuje i koji su rokovi, uz službene izvore kao linkove.
1) Porez na promet nekretnina (3%) – kada se plaća
Ako si kupio, naslijedio ili na drugi način stekao nekretninu kada se na to stjecanje ne plaća PDV, obveznik si poreza na promet nekretnina.
Službeni izvor (gov.hr): Porez na promet nekretnina
Službeni izvor (Porezna uprava): Kupac i drugi stjecatelj nekretnine
Kolika je stopa i na što se primjenjuje
- Stopa je 3%
- Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze
Dodatno (Porezna uprava – pregled): Porez na promet nekretnina (JDP)
2) Kada se ne plaća 3% jer se plaća PDV
Ako se radi o stjecanju nekretnine na čiju isporuku se plaća PDV, tada se ne plaća porez na promet nekretnina.
Službeni izvor (Porezna uprava, napomena): Kupac i drugi stjecatelj nekretnine
Praktično: najčešće se ovo veže uz novogradnju i prodavatelje koji su u sustavu PDV-a, ali uvijek se gleda konkretan slučaj i dokumentacija.
3) Kako se računa 3% (brzi primjer)
Ako je tržišna vrijednost nekretnine 315.000 EUR:
315.000 × 0,03 = 9.450 EUR
Bitno: Porezna uprava u pravilu polazi od cijene iz ugovora, ali može utvrditi tržišnu vrijednost procjenom ako smatra da prijavljena vrijednost odstupa od tržišta.
Službeni kontekst (gov.hr): Porez na promet nekretnina
4) Tko prijavljuje porez i trebaš li ti išta prijavljivati
Danas u najvećem broju kupnji ti ništa ne prijavljuješ jer prijavu obavljaju javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela.
Službeni izvor (Porezna uprava): Prijava prometa nekretnina
Kada ipak ti moraš podnijeti prijavu
Ako isprava (ugovor) nije ovjerena kod javnog bilježnika ili nije izdana od suda/javnopravnog tijela, Porezna uprava navodi da se tada prijava radi kroz odgovarajući obrazac (ili po pozivu Porezne uprave).
Službeni izvor: Kupac i drugi stjecatelj nekretnine
5) Rok plaćanja: 15 dana od rješenja
Kad dobiješ rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina, obvezu moraš platiti u roku 15 dana od dana dostave rješenja.
Službeni izvor: Kupac i drugi stjecatelj nekretnine
Važno: žalba ne odgađa izvršenje (dakle, rok teče).
6) Oslobođenja: tko može biti oslobođen poreza na promet nekretnina
Postoje situacije u kojima se porez na promet nekretnina ne plaća (ovisno o osnovi stjecanja i statusu stjecatelja). Popis i logika oslobođenja dostupni su na gov.hr.
Službeni izvor: Porez na promet nekretnina – Oslobođenje od plaćanja poreza
Napomena iz prakse: oslobođenja gotovo uvijek traže dokaznu dokumentaciju. Ako se pogrešno “pretpostavi oslobođenje”, najčešći scenarij je da porez ipak dođe na naplatu pa se kasnije ispravlja.
7) Povrat poreza za mlade pri kupnji prve stambene nekretnine
Ovo je najčešća tema zadnjih godina: povrat poreza za mlade nije isto što i oslobođenje. U pravilu: porez se najprije plati (po rješenju), a zatim se, ako su ispunjeni uvjeti, traži povrat kroz propisani postupak.
Službeni portal mjere (MPGI): Povrat poreza za mlade
Detaljne upute predaje (MPGI): Podnošenje zahtjeva
Korisno za kontekst i statistiku (MPGI vijesti):
8) Porez na nekretnine od 1. siječnja 2025. – nije porez na kupnju, ali ga kupci često miješaju
Ovo nije “porez na kupovinu”, nego godišnji porez koji je vezan uz posjedovanje određenih nekretnina (zamjena za porez na kuće za odmor).
Službeni izvor (Porezna uprava – sažetak): Porez na nekretnine (4816)
Službeni izvor (Porezna uprava – detalji): Porez na nekretnine (4814)
9) Nest24 checklista prije potpisa ugovora
Ovo su tri provjere koje ti štede novac i živce:
Provjera 1: plaćaš li 3% ili se kupnja vodi kroz PDV
Pogrešna pretpostavka ovdje znači pogrešan budžet.
Provjera 2: tko prijavljuje i trebaš li ti išta predavati
U većini slučajeva ide kroz bilježnika, ali iznimke postoje.
Provjera 3: imaš li pravo na oslobođenje ili povrat (posebno za prvu nekretninu)
Razlika između “ne plaća se” i “plaća se pa se vraća” je ključna.